城中村改造：“有效市场”与“有为政府”如何协同？

景点排名 2025年10月30日 03:35 3 admin

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心于10月25日在京举办《城中村改造的金融创新》课题结题研讨会暨课题评审会，聚焦新时代的城中村改造如何激发政府和市场的参与动力，建立符合可持续、高质量发展要求的新机制。会议总结：据二十届四中全会精神，“十五五”时期经济社会发展要坚持有效市场和有为政府相结合的原则，扎实推动高质量发展。城中村改造要探索政府、市场、原住民等多主体共治新路径，增强原住民自主更新意愿，破解政策性和市场化资金参与难题，通过“有效市场”与“有为政府”的协同，逐步构建城中村改造的系统新生态。

本次会议由学院不动产金融研究中心主办。中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光，中国人民银行金融研究所所长丁志杰及相关政策部门领导和专家出席会议。清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉，中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹，国务院参事、中国社会科学院金融研究所资本市场研究室研究员尹中立等专家评审指导。来自深圳安居、建设银行、中咨公司、中金公司、中伦律所、高和资本、成都高新区财政局、深圳香蜜湖国际金融科技研究院等课题组专家及行业机构领导参会研讨。清华大学五道口金融学院研究员、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳，深圳市安居集团党委副书记、总经理唐绍杰开场发言。不动产金融研究中心研究总监郭翔宇主持会议。

【图为会议现场】

魏晨阳在开场发言中指出，在当前全面推进城市高质量发展、促进内涵式提升的战略背景下，城中村改造承载着重要的时代使命和发展价值。课题组通过系统开展闭门研讨、实地调研、专家访谈及国际比较研究，深入回应我国当前城中村改造面临的现实挑战，积极探索可持续的商业模式与长效资金循环机制。目前，课题已形成十余万字的报告成果和多个专项成果，魏晨阳对指导并支持课题的领导、专家及执笔团队表示衷心感谢。他强调，课题组将认真吸纳各方建设性意见，深化研究内容，积极推动研究成果转化为有效的政策举措与实践动能，为我国城市高质量发展贡献智库力量。

唐绍杰在开场发言中指出，深圳城中村承载着全市60%以上的租赁人口，推进其规范化改造具有高度的必要性与紧迫性。他强调，当前整治提升模式的改造成本居高不下，叠加融资渠道受限、主体信用依赖性强、收益权抵押机制缺失等金融瓶颈，严重制约了规模化改造的推进进程。唐绍杰对课题组的研究工作表示充分肯定，并期待课题成果能为行业探索出一条可持续发展路径，构建“长期、稳定、可持续”的金融体系，以金融创新助力城市治理升级，为超大城市的高质量发展探索新路径。

【图为开场发言（左为魏晨阳、右为唐绍杰）】

在课题结题成果汇报环节，中国建设银行研修中心副主任宋效军，中咨公司资本创新中心主任徐成彬，中金公司固定收益部产品团队负责人潘伟，中伦律所权益合伙人郝瀚及不动产金融研究中心研究总监郭翔宇分别汇报总结。课题组针对中期评审意见，深化了城中村改造金融创新路径设计，总结形成不同改造模式的系统分析框架，并提出差异化金融工具组合及政策配套建议。模式创新方面，报告总结形成不同改造模式的系统分析框架，分类别提出以可持续商业模式为核心的全周期适配路径。资金支持方面，报告围绕金融工具创新，提出以科学资产筛选与分类为前提，构建覆盖项目全生命周期的资金循环体系。国际对比方面，报告借鉴全球经验，提出风险共担、收益共享、多方共赢的投融资体系，是推动我国城中村改造项目可持续发展的关键。配套政策与生态构建方面，报告建议从土地制度优化、资金支持机制完善及政府职责明晰等方向协同发力，构建分类别、全周期、可持续的金融创新良好生态，共同推动城市治理实现多方共赢的高质量发展。

【图为成果汇报（左上至右下为宋效军、徐成彬、潘伟、郝瀚、郭翔宇）】

在课题评审研讨环节，来自政策部门、高校智库和行业机构的各位专家积极肯定了课题的研究意义与报告成果，并围绕宏观经济形势、市场主体协同、商业模式和金融工具创新与政策制度优化展开了讨论，为后续课题完善给予了指导意见与重要参考。

【图为评审研讨（左上至右下为丁志杰、张其光、刘洪玉、秦虹、尹中立、汤卫忠、周以升）】

丁志杰表示，当前经济虽面临下行压力，但在趋势研判时需秉持前瞻视角，着眼于十年以上的长周期，准确把握我国向中等发达国家迈进的发展方向。他认为，未来五到十年经济发展的关键，在于有效破解物价低迷的问题。在此背景下，推动房地产市场平稳发展与实施城中村改造，将成为关键着力点。为此他建议，中央与地方在制定“十五五”具体规划时，应坚持有效市场和有为政府相结合的原则，作出有针对性的部署。

张其光指出，城中村是我国快速城镇化的副产品。在城镇化高速推进阶段，大量农村劳动力涌入城市，但由于住房保障体系当时还未完善，城中村逐渐成为这些人群的主要居住场所。他强调，当前城中村改造面临“有需求、无模式、缺资金”的三大现实困境，已成为加快推进改造工作必须破解的关键问题。只有解决这三个关键问题，才能实质性推进城中村改造。针对不同路径，张其光会长提出分类建议。在自主更新、原拆原建模式下，首先应明确改造后集体土地依法转为国有土地；其次要对拆迁补偿方式由从一次性补偿转为长期收益共享；最后需加强对改造资金的筹集、管理与监督，建议银行设立专项监管账户，提升资金使用的透明度。在局部改造模式下，需清晰界定业主与政府的责任边界，房屋改造由作为直接受益方的业主承担，公共区域的配套设施由政府承担，地下管网的改造可探索由业主与政府按合理比例共同承担。

刘洪玉认为，推进城中村改造需重点解决政府与市场的动力问题。政府端，应关注实施改造与实现政府公共目标的协同性，明确改造在经济、社会、环境等维度的贡献，激发政府提供土地、财税与金融支持的意愿。市场端，改造房源的成本往往高于周边低质量房源，缺乏租金竞争力。为增强机构和原住民等市场主体的改造动力，一方面，应完善安全、消防等租赁标准，规范住房租赁市场，推动原住民自主更新或与企业协作更新。另一方面，建议创新金融工具。据美国经验，FHA 203(k)更新贷款（FHA 203(k) rehab loan）通过为住房改建贷款和竣工后转成的住房抵押贷款提供保险，不仅提高了业主改建融资的可获得性，还有效降低了融资成本，为我国设计激励型自主更新金融支持工具提供了参考。

秦虹指出，城中村改造应突破以往以拆除新建和整治提升为主的传统路径，积极探索符合高质量发展要求的多元共治、原拆原建的新型改造模式。她强调，该模式的核心在于构建“居民自治、市场参与、政策保障”的多元协同机制。具体而言，在居民自治方面，应推动业主从过去的被动受益者转变为改造的主动参与者，为实现长期收益而积极投入；在市场参与方面，需鼓励企业与金融机构发挥专业优势，通过共有产权等方式参与共同出资与持续运营；在政策保障方面，政府应负责基础设施投入与建设，完善住房保障体系，并提供规划指标支持。

尹中立指出，城中村改造的核心在于实现成本与收益的平衡，应从降低成本与提升收益两方面入手。在降低成本方面，他强调，尽管受外汇形势与银行利润压力影响，短期降息空间有限，但长期来看，我国无风险收益率仍具下行空间，这将有助于降低城市更新项目的资金成本，提升整体可行性。在提升收益方面，尹中立认为城中村改造本质上是土地制度改革的延续。通过深化宅基地制度改革，增强集体建设用地的市场化流通性，推动“小产权”向“大产权”转化，可有效提升资产价值，既增加村民财产性收入，也为政府开辟新的财政来源。

深圳市安居集团董事、财务总监汤卫忠指出，当前城中村改造项目普遍面临“融资难、融资贵”的问题。为此，他提出应从两方面推动制度突破。一是在政策和法律层面，明确城中村经营权的合法地位，强化商业银行的融资支持，并探索以经营权抵押、证券化等方式拓宽融资渠道。二是在保障性住房城中村改造支持方面，建议加强中央财政支持，将城中村改造中用于保障性租赁住房的房屋安全加固、消防设施升级等公益性投入纳入政策性资金支持范围，提升项目的商业可行性与整体可持续性。

高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升针对城中村改造模式，从金融逻辑与周期规律两个维度提出专业观察。在金融逻辑方面，“二房东”模式因缺乏抵押物、信用结构错配，加上租金收益难以进行破产隔离，导致其融资难度大、成本高，难以穿越下行周期。相比之下，由业主投资改造的模式，能够依托资产进行抵押融资。为此他建议构建“业主投资+委托管理”机制，并推出面向个人业主的低成本改造贷款工具。从周期规律维度，周以升认为，轻资产模式无法享受资产折价收购及增值收益，而重资产模式更适合穿越周期。东京六本木、伦敦金丝雀码头、纽约高线公园等国际成功案例多在市场低谷期启动，说明周期研判对企业战略决策具有关键意义。

会议最后，肖钢主席作总结发言，对课题成果予以高度评价，认为本研究课题视野开阔、内容详实、逻辑严谨、方法科学，兼具前瞻理论价值与实践参考意义，为扎实推动城中村改造工作提供了有力支撑。肖钢强调，新时代背景下，城中村改造已提升至推动城市高质量发展与实现治理现代化的战略高度，成为一项关乎城市治理、发展模式和投融资体制的综合性系统工程。他同时指出，课题结题并非研究终点，而是深化城中村改造实践探索与理论创新的新起点。未来可围绕政府角色定位、地方特色案例挖掘、政策实验模拟等方面开展持续深入研究，逐步构建起支撑城中村可持续、高质量发展的系统新生态。